La cité va craquer. Bologne et la politique du logement

Cet automne les sénateurs ont accepté la loi Elan, qui devient le nouveau cadre en matière de logement en France. Le logement est en moyenne notre premier poste de dépense, donc autant dire qu’on est tous concernés. Qu’il s’agisse de l’accessibilité aux handicapés, des quotas de HLM, ou de l’encadrement des loyers (qui revient sur le tapis depuis plusieurs années dans jamais être clairement imposé), la loi est loin d’être contraignante. En fait, elle pose à nouveau une très vieille question : à quel point les pouvoirs publics peuvent/doivent-ils intervenir dans la formation des villes ? Car même au Moyen Âge, quand les villes étaient bien plus petites, mais pas forcément moins denses, ni plus agréables à vivre, plusieurs acteurs se chargeaient déjà de les organiser.

Bologne, XIe siècle

Pour imaginer le tableau, faisons un détour par la Bologne d’il y a mille ans. Après les grandes villes de l’Empire romain, l’Occident a connu un Haut Moyen Âge très peu urbain, et ce n’est qu’au Moyen Âge central que les villes se développent à nouveau. D’abord les nouveaux logements s’entassent dans les vieilles murailles de l’Antiquité tardive, et puis bientôt ils les dépassent, d’où la naissance des faux-bourgs. Bologne, en Italie, est à la pointe de ce mouvement : elle se peuple à vitesse accélérée et les logements viennent vite à manquer : il y a trop de monde pour le périmètre réduit des murailles du VIIe siècle.

Certains prennent alors des initiatives. Le monastère de Santo Stefano par exemple convertit ses pêcheries à proximité de la ville pour en faire des terrains constructibles. On passe des poissons aux habitants (je ne ferai pas de blague sur les pêcheurs d’hommes, promis).

La pêche aux lotissements

Le monastère a au moins trois bonnes raisons. D’abord, les établissements religieux sont à cette époque de grands propriétaires fonciers, qui mettent volontiers leurs terres en culture, et possèdent aussi des moulins, des élevages, etc. Faire du poisson en bassin, c’était donc avant tout un investissement lucratif, mais l’habitant en maison rapporte aussi de l’argent.

En plus, pour les religieux et les seigneurs, loger sur ses terres, c’est potentiellement se créer une clientèle plus nombreuse. Des habitants qui suivront la messe dans leur paroisse, paieront les impôts, etc… Le nombre fait la force.

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Troisième et dernière raison, plus chrétienne cette fois : remédier au mal-logement. Pour les nouveaux urbains, la terre n’est pas libre : il faut l’acheter aux seigneurs ou aux communautés religieuses qui en sont propriétaires. Souvent, les propriétaires vont alors dégager des lots de terrain, qu’ils cèdent en échange d’obligations de construction, elles-mêmes louées aux nouveaux arrivants. CQFD : en anticipant la demande de logement, les grands acteurs économiques de l’époque peuvent à la fois (dans le meilleur des cas) faire le bien, et des profits.

Les mal-logés du Moyen Âge

En effet, dans les villes médiévales, on vit sans doute assez mal. Dans les centres, la pression démographique se fait difficile. Les contrats de location le montrent : alors qu’on louait à l’origine un logement entier, on finira par louer un seul étage, puis, parfois, une seule pièce. Dans les faubourgs, le même phénomène se reproduit : les religieux de Santo Stefano donnent leur terrain en bail emphytéotique, de 99 ans, à qui pourra y construire. C’est une décision assez commune lors des premières décennies du développement des villes. Plus tard, on verra apparaître ailleurs des baux assurant une meilleure rentabilité : 25 ans, 10 ans parfois. On n’en est pas encore au bail mobilité de la loi Elan, mais le système nous reste familier.

Vous vous demandez sûrement ce que fait la ville pendant ce temps. Et bien jusqu’à une période assez tardive, presque rien, tout simplement parce que les communes, c’est-à-dire les gouvernements urbains, ne deviennent autonomes qu’avec le développement des villes. Chronologiquement, ce sont les habitants qui ont entraîné l’apparition de politiques de la ville.

À Bologne, toujours, la commune est formellement créée en 1115. Et l’une de ses premières mesures est de faire percer les murailles devenues trop étroites pour relier le centre à deux nouveaux faubourgs. À peine un siècle plus tard, en 1211, ce sera aussi la première ville à faire tracer des routes rectilignes pour structurer un espace urbain agrandi, grâce à de nouvelles murailles plus larges. Bientôt la ville compte 50 000 habitants : ça ne la classe pas parmi les plus grande de l’époque, mais on comprend que les aménagements urbains aient dû commencer à être pensés en commun, quitte à poser quelques contraintes.

Pour aller plus loin :

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4 réflexions sur “La cité va craquer. Bologne et la politique du logement

  1. Comme toujours, les articles sont très pertinents et la mise en perspective de la corrélation XXIème siècle-moyen âge est très habile. Bravo à Pauline et à toute l’équipe pour les autres
    articles.

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  2. Merci pour vos articles. La loi est peut être peu contraignante mais il ne faut pas oublier que le logement et l’urbanisme sont des compétences essentiellement exercées par les collectivités locales. Comme votre article le souligne, il est justement intéressant d’étudier l’évolution de l’exercice du pouvoir d’urbanisme dans le temps.

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  3. Je ne peux pas m’empêcher de faire le parallèle avec la situation actuelle: le nombre d’étudiants augmente d’année en années, et le logement à Bologne est devenu un réel problème pour une grande majorité de la communauté estudiantine. La gronde s’intensifie, et la responsabilité de l’Université est directement mise en cause: si l’établissement veux développer son rayonnement national et international, la contrepartie est d’assurer aux étudiants et étudiantes des conditions de vie dignes, et donc de faire pression sur la commune pour encadrer les prix du marché immobilier et augmenter le nombre de chambres disponibles, ce qui n’est absolument pas le cas pour le moment. On se retrouve avec des loyers qui dépassent facilement les 450€ pour une chambre dans une colloc’, et plus d’un tier des étudiants et étudiantes doivent partager leur chambre à 2 voir 3, pour des loyers dépassant souvent les 300€/personne.

    Au delà de ça, j’ai le souvenir d’avoir lu dans De l’Or et des Epices. Naissance de l’Homme d’Affaires au Moyen-Âge de Jean Favier que l’Université de Bologne garantissait à ses étudiants étrangers de conserver leurs appartements durant l’intégralité de leur cursus et contrôlait les prix pour éviter les abus de la part de propriétaires… des infos à ce sujet ?

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